Imobiliários) para pessoas físicas ainda esbarra na baixa liquidez do
mercado secundário e no fato de, em muitos casos, ser destinado apenas
à investidores qualificados - aqueles que, de acordo com a Instrução
CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300
mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de
investidor qualificados.
Segundo dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos
Mercados Financeiro e de Capitais), a maior parte das emissões de CRIs
são feitas por meio da instrução 476 da CVM (Comissão de Valores
Mobiliários), que exige que os investidores pessoa física
participantes se enquadrem na definição de "qualificados".
"Para a emissão pela instrução CVM 400 (que não exige investidores
qualificados), é preciso seguir uma série de critérios. O imóvel
precisa ter o 'Habite-se' (documento que atesta que o imóvel foi
construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura),
patrimônio de afetação (o patrimônio de cada empreendimento
imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa
responsável pela construção do imóvel) e precisa seguir um regime
fiduciário", explica a vice-presidente Sênior do Standart Bank,
Natália Dias.
Mesmo assim, a participação de pessoas físicas nos CRIs é
consideravelmente alta. Segundo dados da Anbima, em 2010, as pessoas
físicas responderam por 10,3% da participação do mercado de Cris.
Segundo Natália, um dos principais incentivos para estes investidores
é com relação à tributação. "O investidor pessoa física é isento de
Imposto de Renda nas aplicações em CRIs", explica a executiva.
Liquidez
Outro problema apontado pela executiva é a baixa liquidez do mercado
secundário. Ou seja, não existe um mercado forte de compra e venda
destes certificados após a emissão. Então, se o investidor precisar se
desfazer dos títulos, pode ter problemas.
"Existe um movimento, juntamente com a Anbima, para tentar aumentar a
liquidez do mercado secundário. Mas, atualmente, o investidor que
adquire um CRI costuma ficar com o investimento até o final do prazo",
afirma Natália.
Crescimento do mercado imobiliário
De acordo com a executiva, a tendência é que o mercado de CRIs cresça
cada vez mais, por conta do bom momento econômico que o País
atravessa, que tem resultado em um grande número de novos lançamentos
de empreendimentos imobiliários.
"Em 2010 atingimos recorde no volume de CRIs emitidos (R$ 7,5 bilhões)
e este ano já caminhamos para bater um novo recorde", diz Natália. Até
o mês de maio, o volume emitido de CRIs atingiu R$ 5,4 bilhões,
segundo dados da Anbima.
O que são CRIs
Os CRIS são, basicamente, títulos lastreados em créditos imobiliários
que são garantidos por imóveis e apresentam promessa de pagamento em
dinheiro.
Sendo assim, ao adquirir um CRI, o investidor está adquirindo, na
verdade, o fluxo de recebimento de crédito concedido para a efetivação
do empreendimento imobiliário. Por exemplo: quando você compra um CRI,
o rendimento vai se basear no fluxo de recebíveis que, neste caso, são
os créditos decorrentes de operação de venda e compra a prazo, ou
financiamento e locação de imóveis, sejam estes residenciais,
comerciais ou industriais.
Os CRIs são emitidos pelas companhias securitizadoras, que transformam
os recebíveis em certificados imobiliários. O papel da securitizadora
é, portanto, converter uma carteira de ativos ilíquidos em títulos
passíveis de negociação.
Fonte: InfoMoney
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