São Paulo, 18 de julho de 2011 - O segmento industrial vem se mostrando
um dos mais prósperos da construção civil nos últimos três anos, com
destaque pela grande procura e imediata ocupação de galpões industriais. A
expectativa é de que o setor cresça cerca de 10% ao ano, seguindo a tendência
do que já ocorre em 2011. "Em comparação com o ano anterior, esse número
é cerca de 10% maior. A previsão para os próximos anos é de crescimento
neste mesmo patamar, principalmente no mercado de condomínio de galpões, um
produto mais moderno e que tem despertado maior interesse de investidores e
construtoras", afirma a gerente de pesquisa de mercado para América do Sul da
Cushman & Wakefield, Mariana Hanania.
Segundo dados da pesquisa MarketBeat Industrial, realizada pela consultoria
Cushman & Wakefield, o estoque total de imóveis industriais nos principais
mercados brasileiros (São Paulo, Rio de Janeiro e Paraná) em 2010 fechou em
cerca de 41 milhões de metros quadrados de área construída, dos quais 14% é
representado por condomínios de galpões. A economia mais estável, o boom do
consumo e a necessidade de as indústrias ficarem mais próximas dos centros
consumidores aparecem entre os principais fatores que estimulam essa demanda por
galpões industriais.
O crescimento do segmento, que ainda vê um horizonte mínimo de dois a
cinco anos nesse ritmo, atrai novos investidores, inclusive construtoras e
incorporadoras tradicionais do mercado residencial como a MRV. Esse ano a
construtora com foco no segmento residencial de baixa renda entrega o
condomínio industrial MRV Log Jundiaí, de acordo com a Colliers International.
A divisão da MRV, que nasceu em 2008 para atender esse segmento de galpões
logístico, faturou R$ 515 milhões só no primeiro trimestre desse ano.
A Cyrela Commercial Properties (CCP), do grupo Cyrela, também vem crescendo
sua participação nesse segmento. Com os projetos em desenvolvimento, a CCP
pretende triplicar sua área construída de galpões logísticos nos próximos
anos. De acordo com dados fornecidos pela assessoria de imprensa da companhia, a
participação do segmento de logística nos negócios da CCP deve passar dos
atuais 7%, para cerca de 20% da receita. A taxa média de aluguéis da companhia
no primeiro trimestre deste ano, em relação ao mesmo período do ano passado,
teve um crescimento de 12,3% no segmento industrial. Atualmente, a taxa de
vacância da CCP nesse segmento é zero.
Segundo pesquisa da Colliers Internacional, o interior do Estado de São
Paulo deverá ser o principal alvo dos investidores, devido aos terrenos mais
baratos e a incentivos fiscais das prefeituras para esses empreendimentos.
Diversas consultorias divulgaram estudos recentes sobre a expansão desse
mercado. De acordo com a pesquisa Market Report Industrial - primeiro trimestre
2011 - da Colliers Internacional, somente neste ano a região Sudeste, onde
estão concentrados os condomínios industriais, receberá cerca de 850 mil
metros quadrados, principalmente nos Estados de São Paulo e Minas Gerais, com
78% e 12%, respectivamente, do total previsto. A pesquisa ainda aponta que o
inventário de condomínios industriais no Brasil deverá dobrar de tamanho em
três anos, alcançando, em 2014, cerca de 10,7 milhões de metros quadrados,
83% no Sudeste.
De acordo com o diretor comercial da CB Richard Ellis (CBRE), o mercado
entregou cinco vezes mais imóveis nos últimos cinco anos. Mesmo assim, os
preços subiram e a taxa de vacância caiu. A demanda nas regiões
metropolitanas de São Paulo, Campinas e Vale do Paraíba por espaços desse
tipo em 2010 foi 30% superior a entrega de novos imóveis.
O segmento logístico, geralmente alvo de roubo de cargas, fez como que as
companhias cada vez mais exijam estruturas mais complexas, que priorizem
aspectos como segurança, além da localização, mexendo com o perfil dos novos
empreendimentos.
"Esses condomínios costumam ter portaria de boa qualidade, segurança 24h
em todo o perímetro que abriga o condomínio, além de outras estruturas como
espaços de convivência para os funcionários, auditórios, refeitórios,
vestiários, a oferta cresce exponencialmente nesses condomínios", diz o
diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo
Pompéia.
Devido à rápida ocupação, os imóveis nas principais regiões
registraram queda na taxa de vacância, de 7,5% em 2009, para 8,9% em 2010, com
o preço de aluguel por metro quadrado na faixa de R$ 15,10 por mês, segundo
dados da Cushman & Wakefield. A localização mais cara é a região
metropolitana de São Paulo, onde aluguel do metro quadrado passa para R$ 15,50
por mês. Em alguns empreendimentos chega a R$ 25 o metro quadrado por mês.
Para a Colliers, é esperado um reajuste de 2% nos preços de aluguéis desse
tipo de empreendimento para o interior de São Paulo.
O preço médio subiu 15,60% em relação a 2009. A tendência, segundo a
pesquisa da é de uma nova alta em 2011. A alta se justifica pela entrada de
diversos empreendimentos no formato condomínio, cerca de 48% mais caros que os
galpões individuais.
Entre os sete empreendimentos do gênero em andamento na CCP está o Cajamar
Industrial Park, próximo ao Rodoanel Mario Covas, na Rodovia Anhanguera, com a
primeira fase entregue totalmente locada. O projeto envolve uma área de cerca
de 170 mil metros quadrados destinada a armazenagem e logística. Os demais
projetos estão nas cidades de Queimados, no Rio de Janeiro, Jundiaí e na
Rodovia Presidente Dutra, na ligação entre os Estados de São Paulo e Rio de
Janeiro.
"Praticamente todas as regiões metropolitanas experimentam crescimento
nesse sentido, apesar de que nos arredores de Belo Horizonte, São Paulo, Rio de
Janeiro e Curitiba se percebe esse movimento com mais clareza por conta da
grande demanda", diz Pompéia, da Embraesp.
Apesar de todo esse crescimento, algumas pesquisas apontam aumento dos
preços e também nos aumentos progressivos na taxa de vacância desses
condomínios nos próximos anos nas regiões em que há muitos empreendimentos
sendo inaugurados. "Por enquanto não há risco de excesso de oferta. A demanda
está crescendo acima do que os novos empreendimentos estão atendendo. Não
corremos esse risco nos próximos dois anos, diz Mariana.
Segundo ela, uma das razões que asseguram a procura pelos condomínios é a
oferta de imóveis mais modernos e flexíveis, para qualquer porte industrial.
"Os condomínios tem como atender a demanda de menores a maiores inquilinos e
isso favorece caso haja algum entrave no mercado", conta a gerente de pesquisa
de mercado para América do Sul da Cushman & Wakefield.
De acordo com Pompéia, é justamente nesse segmento médio que a demanda
mais cresce. "Tenho observado a procura por mais áreas médias, que giram em
torno de 1 mil a 5 mil metros quadrados", afirma o diretor da Embraesp.
Paula Pereira / Agência Leia
Edição: Andréa Rodrigues
Fonte: Um Investimentos
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